Nach Mitteilung eines führenden Immobilienverbands wird der Bundestag in dieser Woche ein Notstandsgesetz verabschieden, welches die Probleme beseitigt, die dadurch entstehen, dass aufgrund der Corona-Krise keine Eigentümerversammlungen mehr durchgeführt werden können.

Das Gesetz wird folgende Bestimmungen enthalten:

§ X

(1) Der zuletzt bestellte Verwalter im Sinne des WEG bleibt bis zu seiner Abberufung oder bis zur Bestellung eines neuen Verwalters im Amt.
(2) Der zuletzt von den Wohnungseigentümern beschlossene
Wirtschaftsplan gilt bis zur Beschlussfassung eines neuen Wirtschaftsplans fort.

 

Das ist jetzt zu beachten – Praxishinweis

Durch diese Bestimmungen – in Verbindung mit den gesetzlichen
Ermächtigungen des Verwalters zum Handeln in Notsituationen – wird die
ordnungsmäßige Verwaltung und Liquidität der Gemeinschaft sichergestellt. Zu den neuen Bestimmungen und Ermächtigungen des
Verwalters im Einzelnen:

Zu Absatz 1 – Fortgeltung des Verwalteramts

Diese Bestimmung verhindert, dass ein verwalterloser Zustand eintritt,
weil eine Neubestellung wegen Nichtdurchführbarkeit einer
Eigentümerversammlung unmöglich ist. Dadurch werden die gesetzliche
Höchstfrist des § 26 Absatz 1 Satz 2 WEG und die durch
Bestellungsbeschluss festgelegte Dauer der Amtszeit vorrübergehend
außer Kraft gesetzt.

Diese Regelung gilt sowohl für den Fall, dass der Bestellungszeitraum zum
Zeitpunkt des Inkrafttretens dieser Vorschrift bereits abgelaufen ist, als
auch für den Fall, dass er erst danach abläuft.

Zu Absatz 2 – Fortgeltung des Wirtschaftsplans

Der beschlossene Wirtschaftsplan ist die rechtliche Grundlage für die
Zahlung von Hausgeld durch die Wohnungseigentümer. Durch die
gesetzliche Fortgeltungsregelung des zuletzt beschlossenen
Wirtschaftsplanes wird die Liquidität der auch für den Fall sichergestellt,
dass kein Fortgeltungsbeschluss gefasst wurde.

Verwalter wird durch das Notstandsgesetz geschützt
Der Umstand, dass der Verwalter keine Eigentümerversammlung
durchführt -und daher in der Regel praktisch keine Beschlüsse mehr
wirksam gefasst werden können – stellt keine Pflichtverletzung des
Verwalters dar und rechtfertigt weder eine Abberufung/Kündigung oder
Schadensersatzansprüche.

Dringende Fälle – Verwalter darf handeln

Weitere Notkompetenzen in Bezug auf Reparatur- und
Instandsetzungsmaßnahmen soll es nicht geben, weil diese nach
Auffassung des Ministeriums bereits über die
Notgeschäftsführungsbefugnis des Verwalters gegeben seien. In
dringenden Fällen darf der Verwalter die zur Erhaltung des
gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen auch ohne
Beschlussfassung treffen (§27 Absatz 1 Nr. 3 WEG). Ein dringender Fall
liegt vor, wenn die vorherige Befassung in einer Eigentümerversammlung
nicht möglich ist (OLG Hamm, Beschluss vom 19.07.2011 – I-15 Wx
120/10; BayObLG, Beschluss vom 26.02.2004 – 2Z BR 266/03; Jacoby,
in: Staudinger, WEG, 2018, § 27 Rn. 70). Daneben ist der Verwalter
berechtigt, Maßnahmen zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur
Abwendung eines sonstigen Rechtsnachteils erforderlich sind (§ 27 Absatz
3 Nr.2 WEG).

Aufgrund dieser Rechtslage kann und muss der Verwalter auch ohne
Beschluss alle unaufschiebbaren Maßnahmen veranlassen. Dies betrifft
insbesondere die Fälle, in denen dem gemeinschaftlichen Eigentum ein
Schaden droht, wenn nicht umgehend gehandelt würde (BayObLG,
Beschluss vom 27.03. 1997 – 2Z BR 11/97). Der Verwalter darf also
notwendige und nicht aufschiebbare Instandsetzungsmaßnahmen
veranlassen, die während der aktuellen Corona-Situation durchgeführt
werden müssen und keinen Aufschub bis zu einer (gegenwärtig nicht
absehbaren) Eigentümerversammlung dulden.

Im Hinblick auf das Notstandsgesetz sollte der Verwalter sämtliche angesetzten Eigentümerversammlung absagen und in nächster Zeit keine Versammlungen ansetzen.