Der Entwurf des Jahressteuergesetzes 2022 sieht unter anderem auch Änderungen des Bewertungsgesetzes vor, welche die zum 1. Januar 2023 in Kraft treten sollen und die zu einer erheblichen Erhöhung der Schenkungs- und Erbschaftsteuer bei der Übertragung von Immobilien führen können.

Mit den Änderungen werden insbesondere das Ertragswert- und das Sachwertverfahren sowie die Verfahren zur Bewertung von Erbbaurechten und Fällen mit Gebäuden auf fremden Grund und Boden an die bereits im letzten Jahr geänderte ImmoWertV angepasst.

Im Einzelnen sind insbesondere die folgenden Änderungen geplant:

Die Gesamtnutzungsdauer für die Gebäudearten „Ein- und Zweifamilienhäuser“, „Mietwohngrundstücke“, „Wohnungseigentum“ und „Gemischt genutzte Grundstücke (Wohnhäuser mit Mischnutzung)“ wird von 70 Jahren auf 80 Jahren erhöht, was zu einer Verringerung des Altersabschlags und damit sowohl im Ertrags- als auch im Sachwertverfahren zu einer Erhöhung des Restwerts führt.

Die Bewirtschaftungskosten werden künftig nicht mehr vorrangig nach Erfahrungssätzen der Gutachterausschüsse, sondern nach der Anlage 23 zum BewG ermittelt. Dies kann insbesondere bei Immobilien mit hohen Verwaltungskosten zu niedrigeren anzusetzenden Kosten und damit höheren erbschafts- und schenkungssteuerlichen Werten führen.

Die Liegenschaftszinsen gem. § 188 Abs. 2 S. 2 BewG werden für alle Gebäudearten reduziert. Dies erhöht die Gebäudereinerträge und führt damit ebenfalls zu einer höheren Bewertung der Gebäude. § 188 Abs. 2 S. 2 BewG ist allerdings nur anzuwenden, sofern die örtlichen Gutachterausschüsse keine Liegenschaftszinssätze veröffentlicht haben, was in vielen Fällen der Fall sein wird.

Die Ermittlung des Gebäudeherstellungswerts imSachwertverfahren wird ebenfalls umfassend geändert. Unter anderem sollen die durchschnittlichen Herstellungskosten künftig an die (regionalen) Verhältnisse am Bewertungsstichtag angepasst werden.

Das kann zusätzlich zu einer Erhöhung der Herstellungskosten führen.

In vielen Fällen werden diese Änderungen nicht zu einer Erhöhung der Schenkungs- und Erbschaftsteuer führen, weil in den meisten Fällen vorrangig vor dem Ertrags- und dem Sachwertverfahren das sogenannte Vergleichswertverfahren anzuwenden ist. Das gilt für Wohnungs- und Teileigentum sowie Ein- und Zweifamilienhäuser.

Vor dem Hintergrund der anstehenden Änderungen und der damit verbundenen möglichen Erhöhungen der Schenkungs- und Erbschaftsteuer, sollte jedoch erwogen werden, bereits ins Auge gefasste oder geplante Übertragungen bereits auf das Jahr 2022 vorzuziehen und noch in diesem Jahr die notarielle Übertragung vorzunehmen.